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猎球者(www.99cx.vip):系统性稳地产政策加力 租购并举制度加快建立

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证券时报记者 张达

在房地产行业深度调整期,明年政策走向备受关注。尽管日前召开的中央政治局会议没提及房地产,但是从其对经济政策的表述可以预见,作为经济支柱产业的房地产行业,明年将在稳经济中发挥更重要的作用,国家将继续出台系统性的稳地产方案,助力经济增长重回合理区间。与此同时,“租购并举”的住房制度加快建立,房地产业有望开启良性循环。

供需两端政策继续加力

今年以来,面对房地产行业调整,中央和地方在坚持“房住不炒”定位下出台了一系列宽松政策,从供需两端持续发力,特别是近段时间金融领域的“三支箭”,为行业注入“源头活水”,体现了国家稳地产的决心。

房地产业规模大,链条长,牵涉面广,对于经济金融稳定和防范系统性风险具有重要影响。中央政治局会议对明年做好经济工作提出,要“有效防范化解重大风险,推动经济运行整体好转”,这其中一个重要领域就是房地产。可以预见,今年已经出台的一系列供给端政策在明年将进一步得到落实,包括“保交楼”专项借款、“金融16条”、融资“三支箭”等,后续相关配套政策及配套资金也有望持续推出并加快落地,从而帮助房企缓解资金压力,稳妥有序化解风险,持续推进“保交楼”,实现行业的有序出清。

中央政治局会议还提到,明年要“着力扩大国内需求,充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用”。而房地产业对国民经济发挥着举足轻重的作用,2021年我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%,住房消费是稳增长扩内需的重要领域。可以预见,明年将进一步出台强有力的政策措施,支持居民合理的购房需求,助力经济增长重回合理区间。

我国城镇化仍处于发展阶段,居民家庭改善性住房需求潜力较大。同时,我国房地产市场区域特征明显,房地产市场调控需要坚持因城施策。9月底,人民银行、银保监会和财政部在两天内接连出台放松房贷利率下限、下调公积金贷款利率、减免置换购房个税等组合拳政策。随后,各地支持合理住房需求的政策加速落地,包括放松限贷,实行认贷不认房;放松公积金贷款,上调最高贷款额度;实行购房补贴;减免交易税费等。11月以来,杭州、成都、西安、武汉、南京等热点城市也从限购松绑、取消“认房又认贷”等方面进行政策优化,进一步释放了需求端政策支持的信号。明年中央将继续支持各地“一城一策”完善房地产政策,包括优化二套房认定标准、下调房贷首付比例及利率等有望继续出台,降低居民购房门槛和成本,支持刚性和改善性购房需求,从而提振住房消费。

2023年,随着“保交楼”取得实质性进展,行业信用得到修复,购房者信心逐步回升,叠加购房支持政策进一步出台,前期积压的延迟购房需求有望得到释放,房企销售规模逐渐恢复,拿地、投资、新开工积极性得到提升,房地产市场有望恢复正常运转。

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租购并举住房制度

加快建立

明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。二十大报告中对房地产的表述是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,这为未来5年乃至更长时期的房地产发展指明了方向。

全国政协经济委员会副主任杨伟民指出,房地产问题不仅是短期调控和风险管控问题,更是一个住房的制度性问题。近期有关部门已经出台了促进房地产平稳健康发展的16条金融政策,这是非常必要和及时的。在此基础之上,明年还应该贯彻落实党的二十大要求,瞄准新的住房制度,多部门协同尽快制定一个综合性、长期性、制度性的房地产新政。

“租购并举”的住房制度是我国住房制度改革的主要方向,既包括以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,又包括以商品房为主体的住房市场体系。其中,在人口净流入的大城市大力发展保障性租赁住房,解决新市民、青年人等群体的住房困难问题,已经成为近年来的重要工作并得到政策大力支持。

目前,保障性租赁住房已经被列入城市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点,8月份,首批3支保租房公募REITs已经在沪深交易所上市,打通了“投融管退”闭环。10月份,中国建设银行(601939)设立300亿住房租赁基金,将通过投资房企存量资产,改造为租赁住房,增加市场化长租房和保障性租赁住房供给,探索租购并举的房地产发展新模式。证监会副主席李超日前表示,下一步,将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

2023年,住房租赁市场发展仍将是工作重点之一,国家将进一步加大金融、财税、土地、公共服务等一系列配套政策支持力度,大力发展保障性租赁住房,加快发展长租房市场,推动“租购并举”的住房制度加快建立。在此过程中,房地产企业亟待探索新发展模式,从过去的“高负债、高杠杆、高周转”的开发建设模式向注重品质的运营服务模式转变,从而实现房地产行业的良性循环和平稳发展。

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